Défiscalisation
PINEL ANCIEN
Depuis le 1er septembre 2014, le dispositif Pinel succède au Duflot. Mis en place pour favoriser la production de logements, il concerne donc en priorité les biens acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), mais aussi les logements anciens, dès lors qu’ils sont en trop mauvais état pour être loués, ainsi que les locaux non affectés à l’habitation. Contrairement aux programmes neufs, souvent construits en périphérie, l’immobilier ancien à réhabiliter offre davantage d’options. On le trouve partout et notamment en centre-ville, où la demande locative est forte, et la valeur patrimoniale assurée.
Jusqu’à 63 000 € d’impôts en moins sur douze ans
En optant pour le Pinel ancien, l’investisseur bénéficie de la même réduction d’impôt que dans le neuf. Ce nouveau dispositif, qui a été assoupli par rapport au Duflot, autorise une réduction d’impôt qui se décline en trois versions selon la durée d’engagement que l’investisseur choisit. S’il opte pour une durée de six ans, il bénéficiera d’une réduction d’impôt de 12 %. S’il préfère louer pendant neuf ans, il obtiendra 18 % et s’il préfère douze ans, la diminution sera alors de 21 %. La réduction d’impôt Pinel s’établit sur la base d’un double plafond: un prix au mètre carré qui ne peut excéder 5 500 € et un prix global de l’opération (acquisition et frais) qui, pour sa part, est limitée à 300 000 €. Autrement dit, il est possible d’économiser en impôt jusqu’à 36 000 € sur six ans, 54 000 € sur neuf ans ou 63 000 € sur douze ans.
L’avantage fiscal, calculé sur le prix de revient du bien
Dans le cas d’un logement ancien réhabilité, l’avantage fiscal est calculé sur le prix de revient du bien, c’est-à-dire l’achat et les frais y afférents, ainsi que les travaux.
L’obligation d’Investir dans les zones éligibles
Comme dans le neuf, l’investisseur doit, en contrepartie du cadeau fiscal qui lui est fait, respecter certaines obligations. Tout d’abord, investir dans les zones éligibles. Les pouvoirs publics ont, en effet, limité le dispositif aux secteurs où le marché locatif est tendu ou très tendu. Ces derniers sont classés en quatre zones: zone A bis (Paris, communes chères de la petite couronne), zone A (région parisienne, côte d’Azur, Genevois français, certaines grandes villes comme Lille, Lyon, Marseille…), zone B1 (villes de plus de 250 000 habitants) et zone B2 (villes de 50 000 à 250 000 habitants mais seulement si la commune a obtenu un agrément pour bénéficier du Pinel).
Pour chaque zone, un plafond de loyer a été fixé qui doit évidemment être respecté. Ainsi, il s’établit à 16,83 €/m2 en zone A bis, à 12,50 €/m2 en zone A, à 10,07 €/m2 en zone B1 et à 8,75 €/m2 en zone B2. Ces plafonds bénéficient cependant d’un coefficient permettant de moduler le loyer en fonction de la superficie du logement. Dans l’ancien, les prix au mètre carré étant moins élevés, l’investisseur peut espérer de meilleurs rendements qu’avec un bien neuf. Parmi les obligations de l’investisseur, à noter encore celle de cibler des locataires dont les revenus n’excèdent pas certains plafonds. Ces derniers sont cependant peu contraignants Précisons toutefois que la loi Pinel autorise, contrairement à celle de son prédécesseur, la location à un ascendant ou à un descendant (parent, enfant étudiant…). À condition qu’il soit détaché du foyer fiscal de l’investisseur et qu’il respecte les plafonds de revenus imposés. Enfin, une autre obligation, celle de louer le logement aussitôt. L’investisseur ne peut pas s’en réserver l’usage, même temporairement.
Réhabiliter un logement non décent
La réduction d’impôt ne peut s’appliquer que lorsque le logement satisfaisait aux caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (n° 89-462). C’est logique puisqu’il est voué à être loué et que la première obligation du propriétaire-bailleur est de remettre au locataire un logement décent. Une fois les travaux réalisés, le logement devra impérativement satisfaire à tous les critères du décret.
Avant d’entreprendre quoi que ce soit, il a donc à faire réaliser, par un professionnel indépendant et habilité (architecte, contrôleur technique, ingénieur-conseil, géomètre…), un état descriptif du logement, dont le contenu est réglementé (arrêté du 19.12.03). Ce professionnel doit également produire une attestation indiquant les rubriques pour lesquelles le logement ne correspond pas aux caractéristiques de décence et de performance technique. Après la réalisation des travaux, un autre état descriptif du logement sera produit par un professionnel habilité, qui certifiera que les travaux de réhabilitation ont permis de donner au logement toutes les caractéristiques d’un logement décent, que l’ensemble des performances techniques est respecté et qu’au moins six d’entre elles ont été obtenues à la suite des travaux. À noter que dans une copropriété, cette attestation doit également indiquer que l’état apparent des parties communes qui desservent le logement est considéré comme décent (absence de plomb ou d’amiante, notamment), que celles-ci aient fait ou non l’objet de travaux.
Un achat juridiquement protégé
Quand l’investisseur fait appel à un opérateur qui lui livre le logement clés en main, il bénéficie en outre d’une législation protectrice. «La vente s’effectue via un contrat dont le mécanisme est proche de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA): la vente immobilière en rénovation (VIR). Cet acte notarié doit, en effet, être signé pour toute vente d’un bien d’habitation prévoyant des travaux dans un délai déterminé (dès lors qu’il ne s’agit pas d’agrandissement ou de restructuration complète d’un immeuble assimilable à une reconstruction) et nécessitant le versement d’une somme d’argent avant leur réalisation. «Par cet acte, le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur la propriété du sol et celle des constructions au fur et à mesure de leur réalisation. Comme pour une vente en VEFA, un calendrier des paiements est prévu. Si le prix du bien existant est payé à la signature de l’acte, les travaux sont réglés ensuite, au fur et à mesure de leur avancement. Ainsi, lorsqu’au moins la moitié des travaux est achevée, l’investisseur paiera 50 % de leur montant. Une fois les travaux achevés, 95 % de leur prix total doit être versé. Le reste (5 %) est à payer à la livraison. À noter que le vendeur doit produire des garanties, notamment une garantie d’achèvement des travaux (fournie par une banque, une compagnie d’assurance…), mais aussi une garantie biennale, décennale, et une assurance dommages-ouvrage, le cas échéant.
